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집을 오래 갖고 있으면 세금이 줄어든다고 알고 계셨나요? 2026년 세제개편안은 그 공식을 바꾸려 합니다. 정부가 발표한 이번 개편안을 처음 읽었을 때, 저는 기사 제목만 봤다가 내용을 완전히 반대로 이해했습니다. 거주용 1주택자는 혜택이 커지는데, 비거주 1주택자나 다주택자는 오히려 부담이 늘어나는 구조라는 걸 두 번 읽고 나서야 겨우 파악했습니다.
종부세, 이제는 '몇 채'가 아니라 '얼마짜리'가 기준입니다
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 주택을 보유할 때 재산세 외에 추가로 부과되는 세금입니다. 그동안은 주택 수를 기준으로 세율이 달랐는데, 이번 개편안은 그 기준을 주택 가액으로 바꾸는 것이 핵심입니다.
구체적으로는 과세표준 12억 원 이상 구간부터 1주택자와 2주택자에게도 기존 3주택 이상자에게 적용하던 세율을 단계적으로 적용합니다. 2028년부터는 1~2주택자도 과세표준에 따라 2%에서 최고 5%까지 세율이 오릅니다. 여기서 과세표준이란 실제 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산출한 값으로, 시가와는 차이가 납니다.
비과세 기준도 바뀝니다. 거주용 1주택은 공시가격 기준 12억 원에서 14억 원으로 올라가는 반면, 비거주 1주택은 12억 원에서 9억 원으로 낮아집니다. 제가 직접 기사를 읽으면서 표로 정리해 봤는데, 같은 1주택자라도 실제로 살고 있느냐 아니냐에 따라 세 부담이 완전히 달라진다는 걸 그때야 실감했습니다.
이번 개편의 방향 자체는 맞다고 봅니다. 주택 수보다 자산 가액을 기준으로 삼는 것이 형평성에 더 맞습니다. 하지만 거주용 1주택자의 비과세 기준을 올리면서 최대 80%의 세액공제까지 그대로 유지하면, 시가 40억 원 안팎의 초고가 주택 보유자도 실제 납부 세액이 극히 작아질 수 있다는 점은 아쉽습니다.
- 과세표준 6~12억 원 구간: 종부세율 1% → 1.3%로 인상
- 과세표준 12억 원 이상: 2028년부터 1~2주택자도 최고 5% 적용
- 거주용 1주택 비과세 기준: 공시가 12억 → 14억 원 상향
- 비거주 1주택 비과세 기준: 공시가 12억 → 9억 원 하향
양도세 중과, 또 유예라는 게 정말 신호가 됩니다
양도소득세(양도세) 중과란 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본 세율에 추가 세율을 얹는 제도입니다. 다주택자가 시세차익을 실현할 때 더 많은 세금을 내게 해 투기를 억제하겠다는 취지입니다. 현재 2주택자는 기본 세율에 20%포인트를 더 내고, 3주택 이상자는 30%포인트를 추가로 냅니다.
이번 개편안은 이 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 완화하기로 했습니다. 2주택자의 경우 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 줄어들고, 3주택 이상자는 각각 10%포인트, 15%포인트로 완화됩니다. 정부는 이 조치가 매물을 시장으로 끌어내기 위한 것이라고 설명합니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 중과 완화는 이번이 처음이 아니기 때문입니다. 반복적인 유예는 결국 '기다리면 세금이 줄어든다'는 학습효과를 시장에 심어줄 수 있습니다. 참여연대도 3일 논평에서 이를 '양치기 소년식 정책'이라 표현하며 조세 제도의 일관성과 예측 가능성이 훼손된다고 지적했습니다(출처: 참여연대).
매도 시점을 고민하는 입장이라면 단순히 세율 숫자만 볼 것이 아니라, 적용 연도와 조정대상지역 여부, 보유 주택 수를 함께 따져봐야 합니다. 제 경험상 이 세 가지를 동시에 고려하지 않으면 실제 세금과 예상치 사이에서 적지 않게 차이가 납니다.
거주공제, 보유보다 실제로 살았느냐가 이제 핵심입니다
이번 개편안에서 제가 가장 체감이 큰 변화라고 느낀 부분이 바로 세액공제 체계의 재편입니다. 지금까지는 얼마나 오래 보유했느냐에 따라 공제를 주는 장기보유특별공제가 핵심이었다면, 앞으로는 얼마나 오래 거주했느냐가 기준이 됩니다.
장기보유특별공제란 주택을 일정 기간 이상 보유했을 때 양도 차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 이번 개편은 이를 거주기간 중심의 장기거주특별공제로 단계적으로 전환합니다. 내년과 내후년은 보유공제와 거주공제가 공존하는 전환 기간을 거쳐, 2029년부터는 보유공제가 전면 폐지됩니다.
추가로 눈에 띄는 항목이 있습니다. 시가 30억 원 이하 주택을 10년 이상 거주한 1주택자가 팔 때 적용하는 양도 차익 기본공제액이 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 10배 뛰어오릅니다. 재정경제부가 3일 발표한 2026년 세제개편안에 포함된 내용입니다(출처: 재정경제부).
실수요자 보호 취지는 이해하지만, 이 공제가 시가 30억 원에 가까운 고가 주택까지 적용된다는 점은 한 번쯤 따져볼 필요가 있다고 생각합니다. 제 경우엔 이 항목을 읽고 나서야 이번 개편안이 실수요자 보호와 자산과세 강화라는 두 목표 사이에서 꽤 아슬아슬한 줄타기를 하고 있다는 걸 느꼈습니다.
자주 묻는 질문
Q. 거주용 1주택자인데 이번 종부세 개편이 저한테 유리한가요?
A. 비과세 기준이 공시가 12억 원에서 14억 원으로 올라 시가 약 20억 원 수준의 주택까지 종부세 부담이 없어집니다. 단, 실제로 거주하고 있어야 한다는 조건이 붙습니다. 비거주 1주택은 오히려 기준이 9억 원으로 낮아지므로, 거주 여부에 따라 결과가 정반대로 갈립니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 완화, 언제부터 적용되나요?
A. 조정대상지역 내 주택에 대해 2027년과 2028년 한시 적용됩니다. 2주택자는 중과세율이 단계적으로 줄고, 3주택 이상자도 마찬가지입니다. 다만 이는 한시 완화이므로 적용 기간과 해당 주택의 조정대상지역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 보유공제가 없어지면 오래 갖고만 있던 사람은 손해 아닌가요?
A. 보유공제는 2028년까지는 거주공제와 함께 유지됩니다. 2029년부터 전면 폐지되므로 이 전환 기간 동안 거주 이력을 어떻게 쌓느냐가 중요해집니다. 장기 보유자라도 실제 거주기간이 짧으면 2029년 이후에는 공제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.
Q. 종부세 과세표준이 뭔지 모르겠어요, 시가랑 같은 건가요?
A. 다릅니다. 과세표준은 공시가격에서 기본 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 같은 주택이라도 공시가격은 시가의 60~80% 수준인 경우가 많아, 과세표준은 실제 시가보다 훨씬 낮게 산출됩니다. 따라서 세율 구간을 시가로 직접 대입하면 계산이 틀릴 수 있습니다.
결론
이번 2026년 세제개편안을 한마디로 정리하면, 방향은 맞지만 구멍이 적지 않습니다. 주택 수 대신 가액과 거주 여부를 기준으로 삼겠다는 전환은 분명히 의미 있는 흐름입니다. 하지만 초고가 거주 1주택자까지 두터운 공제를 받을 수 있고, 양도세 중과 유예는 반복되며, 새 공제 특례는 계속 늘어나고 있습니다. 세제는 예측 가능해야 신뢰가 생깁니다. 예외와 특례가 쌓일수록 일반인이 자신의 세 부담을 스스로 가늠하기 어려워집니다.
제 경험상 부동산 관련 세금은 뉴스 제목 한 줄로 판단하다가 낭패 보는 경우가 많습니다. 공시가격, 거주기간, 보유기간, 주택 수를 기준으로 직접 계산해 보거나, 변경 전후 세율을 비교해 보는 과정이 꼭 필요합니다. 매도나 취득 계획이 있다면 지금부터 적용 연도와 조건을 꼼꼼히 따져보시길 권합니다.